歩兵です。
住宅を建てるための土地探しについて書きます。大きく分けると、ハウスメーカーに土地を探してもらうか、自分で土地を探すかのいずれかだと思います。前者であれば、建物とセットで土地を検討することができるため、総予算を見積もりやすく、またその土地にどんな建物を作るかの見通しも立てやすいというメリットがあります。家を作るためには都市計画法や建築基準法などの法令上の規制が数多くあり、目星をつけた土地に希望の間取りで家が作れるかどうかの判定はかなり難しいものです。ハウスメーカーによっては工法に制約があり、たとえば大型のクレーン車や重機が入らない土地には建築が難しい（あるいは費用が高額になる）ということもあるため、土地選びからハウスメーカーと相談するほうが安全と言えましょう。
多くは土地の売買や仲介を専門とする不動産会社と連携し、土地を紹介してくれるというパターンですが、ハウスメーカー自身が土地を持っている場合もあり、建築条件付き分譲地として売り出されるケースが多いようです。ハウスメーカーの分譲地の場合、分譲地内の家がすべて同じハウスメーカーで建築されることから、街並みの雰囲気にも統一感ができ、家どうしの配置やバランスも調和しやすいというメリットがあります。土地は一つひとつ条件が異なり、同じ立地・価格のものは二つとありませんので、建築条件付きの土地のほうが気に入れば、そのハウスメーカーで建てることにする、という方もおられると思います。
しかし、歩兵は自ら土地を探すことにしました。ハウスメーカーに土地を探してもらう場合についてもう少し述べてみましょう。ハウスメーカー提携の不動産業者が持っている売地の情報は、一般にレインズという業者専用の不動産情報システムに掲載されているものがほとんどです。不動産業者は土地の売却を依頼されると（あるいは自ら買い取ると）買主を探すことになりますが、広く情報を周知したほうがよい条件で早く売れるようになります。そのため、レインズに登録するわけです。また、売主との間で専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約（売主が複数の会社と契約できない）を締結すると、不動産業者はその物件をレインズに登録する義務が生じます。そのため、多くの売り物件はレインズに登録されていますし、SUUMOやHOME’Sなどの一般向けサイトにも掲載されます。そして、歩兵が実際にいくつかの不動産業者に登録したり問い合わせたりして、あるいは店舗に足を運んで話を聞いてみた限りでは、そこで紹介されるのはSUUMOやHOME'Sに掲載されているような土地ばかりでした。その中に気に入った土地があればよいのですが、住みたいエリアが限定されていると、求めている条件を満たすような土地がなかなか出てこないということがあります。
ところが、レインズに登録されず、ネットに出ないまま売れてしまう土地（いわゆる未公開物件）が存在します。また、好条件の物件ほど未公開のまま売れていきます（未公開で売れなかった物件は、公開して買手を探すわけです）。人生に一度の重大なお買い物ですから、このような未公開の情報をいかに入手するかが重要です。
そもそもなぜ未公開物件が存在するのでしょうか。売主が複数の不動産会社と契約する一般媒介契約の場合や、売主自身が不動産業者であるような場合、レインズへの登録義務がありません。不動産会社としては、他社に紹介された買主ではなく、自ら見つけた買主に売ることにより手数料収入が2倍になるので、レインズに登録せず囲い込みたいという動機があるわけです。このような物件情報は、その情報を持っている業者か売主本人とコンタクトしない限り得られません。
地元密着型の工務店であれば、自らが不動産仲介業の免許をもって土地の仲介をしていたり、あるいは地元の不動産業者との連携で未公開の物件を回してもらえるという可能性もあるでしょうが、ハウスメーカーや工務店に土地の紹介を頼むだけでは、あらゆる未公開物件の情報を得ることはできません。
つまり、求める土地の条件が厳しい場合（エリアが狭く限定されるなど）や、少しでもよい条件で土地を購入したい場合は、ハウスメーカーに土地探しを依頼することにこだわらず、自ら情報集めをすることが必要です。それには、不動産仲介業者を回ること以外にも方法があります。
続きはまた。あんにょん。
